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9月4日,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》),對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次政策的調(diào)控基調(diào)為“支持合理自住需求,遏制投機(jī)炒房”,既有收緊的地方,也有適度放寬的地方。
“政策總體上打擊了炒房需求,同時對于無房家庭購房給予了支持和規(guī)范。杭州此類政策,進(jìn)一步落實(shí)了國務(wù)院7月24日房地產(chǎn)工作座談會精神,對于全國其他熱點(diǎn)城市也有積極的借鑒意義。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,限購升級的地方表現(xiàn)在,明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的,須滿3年方可作為獨(dú)立購房家庭在本市限購范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房。
“這條規(guī)定實(shí)際上堵住了投靠落戶來炒房的通道。根據(jù)杭州原有的限購政策,父母投靠子女落戶的,戶口在杭州主城區(qū)的,落戶后就可以購房,而戶口在郊區(qū)的,那么需要2年的等待期。而此次政策明確,無論戶口是落在主城區(qū)還是郊區(qū),都必須滿足3年的等待期。其含義在于,后續(xù)投靠子女后落戶的家庭,也不能立即購房,這也是為了防范各類家庭炒房的現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
《通知》調(diào)整了無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),明確30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人,可認(rèn)定為無房家庭。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次政策對于無房家庭的資格給予了放寬的規(guī)定?!皩Ρ?018年4月杭州《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》,可以看出,實(shí)際上對30歲以上的單身人士給予了放松。換言之,按照過去的無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),未婚人員是不能界定為無房家庭的。而此次政策,允許30周歲以上的單身人士界定為無房家庭,這是有助于此類群體享受優(yōu)購政策的?!?嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財經(jīng)記者。
杭州房地產(chǎn)調(diào)控新政側(cè)重于對無房家庭的傾斜,但也通過持有時間的限制遏制了“炒房”行為。
《通知》還加強(qiáng)對熱點(diǎn)商品住房項目的銷售管理。對熱點(diǎn)商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的原則制定銷售方案,加大無房家庭房源傾斜比例,房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項目,無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房,自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類優(yōu)購住房后續(xù)必須持有5年,限售的覆蓋面在擴(kuò)大,堵住了優(yōu)購的一個漏洞,既有助于更好地落實(shí)優(yōu)先購房政策,也防范了無房家庭借“無房”來炒房的行為。
“此次政策明確,無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房,自買賣合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。這是一種比較特殊的限售政策。對于無房家庭來說,后續(xù)購房方面可以享受到優(yōu)惠的待遇,即優(yōu)先認(rèn)購的待遇。但這也不意味著此類群體可以炒房?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
實(shí)際上,今年7月份杭州發(fā)布的《杭州進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求》亦明確了人才購房5年限售的規(guī)定,兩條政策相互呼應(yīng)。
自7月以來,包括無錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控政策。政策方向多是加強(qiáng)土地市場管控、支持居民合理自住需求、堅決遏制投機(jī)炒房,防止房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)偏熱狀態(tài),地價上漲較快。
7月24日國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(下稱“座談會”)再次強(qiáng)調(diào),牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
“杭州此類政策進(jìn)一步說明,當(dāng)前房住不炒的決心不變,尤其是今年下半年各地?zé)狳c(diǎn)城市依然會把穩(wěn)定房價、打擊炒房作為一項重要的內(nèi)容來抓?!眹?yán)躍進(jìn)說。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為從區(qū)域市場來看,今年下半年長三角的房地產(chǎn)政策升級明顯較大,包括杭州、寧波、南京、無錫等城市紛紛收緊政策。
“這都說明,在后疫情的大環(huán)境下,作為樓市先復(fù)蘇的長三角,要把穩(wěn)定房價、落實(shí)房住不炒作為房地產(chǎn)發(fā)展的重要思路。后續(xù)預(yù)計一些房價過熱的城市,也會在購房政策、貸款政策、房地產(chǎn)交易秩序方面等有升級的內(nèi)容?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
此外,對于座談會上關(guān)注的土地出讓情況和防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題,《通知》要求加強(qiáng)土地市場調(diào)控,加大住宅用地供應(yīng)力度,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),繼續(xù)推行住宅用地“限房價、競地價”出讓方式。同時,要定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況,接受社會監(jiān)督。
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對于住房貸款方面,《通知》要求加強(qiáng)住房貸款審慎管理,一是嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策,強(qiáng)化借款人資格審查;二是嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求,準(zhǔn)確核定借款人真實(shí)收入;三是嚴(yán)格審查購房首付資金來源,嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營性貸款等違規(guī)挪用于購房。
“此次杭州再次明確了‘限房價、競地價’的表述,也說明積極落實(shí)穩(wěn)地價的工作。后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控中,地價的穩(wěn)定也將作為長效機(jī)制的重要內(nèi)容,杭州此類政策繼續(xù)說明各地在積極推進(jìn)此類工作。另外,從杭州的政策創(chuàng)新角度看,有兩點(diǎn)是過去很多城市提及比較少的,包括土地開工情況的公開、貸款月供比要求的執(zhí)行等,實(shí)際上都要求土地出讓、信貸工作能夠做到實(shí)處,有助于穩(wěn)定土地市場和房屋買賣市場。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
責(zé)任編輯:鄧健