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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 前后間隔不到一天,兩個(gè)在上半年賺足風(fēng)頭的“新一線”城市,相繼給樓市添加補(bǔ)丁,推出“加強(qiáng)版”的調(diào)控細(xì)則。
這些細(xì)則追加的背后,無疑是為了支持樓市自住需求,抑制投機(jī)炒房,但兩個(gè)距離1000多公里的城市,難免也有著不一樣的境遇。
9月3日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“東莞住建局”)、東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、東莞市人力資源和社會(huì)保障局等在內(nèi)的多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》(下稱:《通知》)。
該《通知》表明,在此前7月27日發(fā)布的《政策解答》基礎(chǔ)上,結(jié)合東莞市實(shí)際情況,對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行細(xì)化,包括二手房轉(zhuǎn)讓、二手商品住房在途交易的認(rèn)定、商品住房限購政策等方面,都有了更明確的規(guī)定。
而這場熱度還沒等到退卻,9月4日,杭州也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“《通知》”),對(duì)土地市場、契稅繳納、住房貸款、限購政策、無房家庭認(rèn)定等多個(gè)方面,作出了進(jìn)一步的“查漏補(bǔ)缺”。
對(duì)于東莞細(xì)則,有業(yè)內(nèi)人士直言,這次的添補(bǔ)堪稱是“無死角”,而杭州的追加版,也實(shí)為前期政策“打補(bǔ)丁”,有過之而無不及。
“追加”的限購令
具體而言,在東莞這次的《通知》中,針對(duì)東莞“725”限購、限轉(zhuǎn)政策細(xì)則方面,明確了二手商品住房在途交易的認(rèn)定以及商品住房限購政策、商品住房限轉(zhuǎn)讓等政策。
其中,在關(guān)于商品住房限購政策方面,非東莞市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級(jí)以上職稱,能提供東莞工作單位勞動(dòng)合同,在今年7月25日前兩年內(nèi)已逐月連續(xù)繳納半年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明,可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房;
同時(shí),非東莞市戶籍居民家庭今年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅滿1年或2年的,可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅未滿規(guī)定期限,但已發(fā)生實(shí)際交易行為,已簽訂認(rèn)購書且已支付定金或首付款的,按原政策執(zhí)行。
可以說,若符合上述情形,購房者可不受新政影響,而部分符合條件者社保繳納時(shí)間也放寬為半年。
此外,在明確商品房轉(zhuǎn)讓年限上,也細(xì)分了三個(gè)時(shí)期進(jìn)行限制執(zhí)行。2017年4月11日零時(shí)以前完成網(wǎng)簽的商品住房,無限轉(zhuǎn)讓年限要求;此后至今年7月24日24時(shí)期間,完成網(wǎng)簽的商品住房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可交易轉(zhuǎn)讓(含贈(zèng)與);今年7月25日零時(shí)以后,完成網(wǎng)簽的商品住房,則須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓(含贈(zèng)與)。
一位在東莞從事地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士透露,東莞“725”限購與此次的細(xì)則制定,意圖無疑都是打擊外來投資客,總體上是針對(duì)限購與限售,不僅限制購買人群,抑制炒房需求,也規(guī)范了二手房買賣,防止價(jià)格過度異常,多方面平穩(wěn)市場。
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“對(duì)于本地人來說,商品房限售三年所增加的細(xì)則,也在最大程度上進(jìn)行了人性化處理。”
另一則杭州的“補(bǔ)丁”《通知》,也更多在于抑制樓市火爆,為真正剛需購房客提供實(shí)際政策傾斜。其中,除了加大住宅用地供應(yīng),繼續(xù)推行“限房價(jià)、競地價(jià)”;在加強(qiáng)住房貸款方面,也規(guī)定強(qiáng)化借款人資格審查,核定借款人真實(shí)收入,嚴(yán)查購房首付資金來源,防止違規(guī)貸款挪用于購房;
在稅收政策上,在杭州范圍內(nèi)購買新建商品住房,辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)方可繳納契稅;同時(shí),明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的,須滿3年方可取得購房資格,包括新建商品住房和二手住房;無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中,也明確30周歲以上未婚單身、離異單身滿3年可認(rèn)定為無房家庭;搖號(hào)傾斜比例也得到具體規(guī)定,熱點(diǎn)商品住房對(duì)無房家庭傾斜比例達(dá)到80%,但也需限售5年。
對(duì)此,浙報(bào)傳媒研究院院長丁建剛認(rèn)為,這次的杭州新政是一個(gè)調(diào)控政策的精細(xì)化版,不算是調(diào)控的升級(jí),主要體現(xiàn)在穩(wěn)定市場預(yù)期和填補(bǔ)漏洞。“對(duì)市場的影響不會(huì)立竿見影,但會(huì)逐步顯現(xiàn)?!?
“比如,關(guān)于土地政策精細(xì)化、按揭貸款政策精細(xì)化、限購和搖號(hào)政策精細(xì)化,都比較符合杭州的實(shí)際情況,也應(yīng)該會(huì)得到公眾的理解,繼而緩解房企和公眾的恐慌情緒。”
加碼樓市“補(bǔ)丁”背后
一直以來,作為多年承接外溢需求的東莞,并不缺乏外地投資客的青睞,甚至也一度成為深圳人買房的第二選擇。一位業(yè)內(nèi)人士透露,2016年9月以前,東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例一度高達(dá)九成,其中,深圳客戶占比可達(dá)六成以上。
直到2017年4月,東莞出臺(tái)“限購令”,規(guī)定非本市戶籍居民家庭購買新建商品住房,首套需要繳納1年以上社保,二套需要繳納2年以上社保,并且2年內(nèi)限制出售。彼時(shí),市場才開始降溫,外來投資投機(jī)購房的抑制效果也逐步顯現(xiàn)。
“之后2018年左右,東莞非戶籍人口購房比例一直穩(wěn)定在六至七成左右,而這里面仍有四成的深圳客?!?
與之對(duì)應(yīng)的也是東莞一手房價(jià)格的起伏。有數(shù)據(jù)顯示,2014-2018年,東莞新房價(jià)格累計(jì)上漲約89.8%,但到2017-2018年間,這種勢頭明顯跌落,東莞新房價(jià)格年漲幅僅5.1%,低于過去五年的平均年漲幅。
同時(shí),這五年間,更明顯的表現(xiàn)于,東莞一手住宅均價(jià)從9151元/平方米上漲至1.75萬元/平方米,漲幅為90.9%;而二手房在2017年之后也開始增長,成交價(jià)格從1.37萬元/平方米至2020上半年的1.96萬元/平方米,同比漲幅高達(dá)21.7%。
除此之外,東莞樓市的熱度從土地市場也能得到印證。數(shù)據(jù)顯示,2019年東莞土拍市場活躍,全年土拍攬金約483億元,為歷年成交金額最高,同比漲幅高達(dá)65%。到2020上半年,東莞僅上半年招拍掛總收入就達(dá)402億元,市場熱度依舊。
而同樣作為拉開新一輪樓市調(diào)控序幕的跟隨者,今年杭州樓市的火熱無疑也吸引了較多關(guān)注。
此前,丁建剛在2020博鰲房地產(chǎn)論壇的“后疫情時(shí)期的樓市”博鰲開講環(huán)節(jié)中就曾透露,今年部分城市樓市發(fā)生非常大的變化,其中便有杭州。
他直言,杭州出現(xiàn)搶房、搶地的情形,甚至在新房出售時(shí)最高出現(xiàn)了6萬人搖號(hào),大家都帶著極其焦慮的心情搶房,開發(fā)商也在搶地?!昂贾萁衲?個(gè)月的時(shí)間賣了超過2000億的地,今年又是遙遙領(lǐng)先的全國第一。”
這些言語均有據(jù)可依。最早于2020年3月,位于錢塘新區(qū)的杭州融創(chuàng)城,417套房源吸引了多達(dá)13542位購房者報(bào)名,平均中簽率3%;隨之,遠(yuǎn)洋西溪公館、城北萬象城、保利融信和光塵樾也步入“萬人搖”陣營。其中,遠(yuǎn)洋西溪公館不到千套房源,引發(fā)超過6萬人報(bào)名搖號(hào),相繼兩次開盤都是“萬人搖”。
至此,有數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年杭州共出現(xiàn)5次“萬人搖”,亦是自2018年4月正式實(shí)施搖號(hào)新政以來,杭州的第29次“萬人搖”。此前,2019年杭州全年出現(xiàn)了16次“萬人搖”,最低中簽率僅為0.59%。
房源與需求的對(duì)比帶來了一連串直接反應(yīng),除了一手房、二手房成交方面的明顯上漲之外,還有一級(jí)市場的強(qiáng)烈回應(yīng)。
2020年前6月,杭州一手房成交64123套,均價(jià)為2.88萬元/平方米,成交量累計(jì)同比增長48%,成交金額高達(dá)2013億元。單看6月整月,杭州全市一手房累計(jì)成交18594套,漲幅約51%,超過了近兩年以來的一手房單月成交量。
同時(shí),杭州二手房同步火熱態(tài)勢,不僅成交量連續(xù)三個(gè)月破萬,6月單月成交10372套,同比上漲32%;賣地收入則高達(dá)1733.2億元,位居全國首位,而6月成交金額最直接突破500億元。
市場數(shù)據(jù)顯示,2020上半年,杭州拿地投資金額最多的五家房企分別是濱江、融創(chuàng)、綠城、萬科以及融信。其中,總價(jià)“地王”由龍湖摘得,單價(jià)“地王”則由濱江房產(chǎn)摘得。
總而言之,不管是東莞多年的外溢“泡沫”,還是杭州萬人“搖號(hào)潮”,為了那四個(gè)字的房住不炒,杭州和東莞都正在認(rèn)真升級(jí)補(bǔ)丁,只是,購房者和房企都需要時(shí)間消化。
責(zé)任編輯:陳詩瑩