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文 | 金衛(wèi)
換帥一年，綠城中國(guó)交出了2020年半年報(bào)。
上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額912億元，同比增長(zhǎng)23%；總收入達(dá)到238.9億元，同比增長(zhǎng)28.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)20.9億元，同比上升1.9%；利潤(rùn)31.30億元，同比增長(zhǎng)1.8%。
這份看起來(lái)不錯(cuò)的成績(jī)單，用綠城中國(guó)新掌門(mén)張亞?wèn)|的話(huà)說(shuō)，“綠城實(shí)現(xiàn)了規(guī)模盈利與品質(zhì)品牌齊頭并進(jìn)?！?
據(jù)克而瑞發(fā)布的2020上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，綠城中國(guó)排名第十。綠城的計(jì)劃是要在2025年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模5000億，平均每年以15%的速度增長(zhǎng)。
品質(zhì)，一度是綠城的代名詞，也是綠城最為重要的“基因”。但隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的離開(kāi)，綠城開(kāi)始追求規(guī)模和速度，從2000億到5000億，綠城要在五年內(nèi)完成。
但在追求規(guī)?；牡缆飞?，綠城的品牌在逐漸退色，各種業(yè)主維權(quán)事件，透支了綠城多年來(lái)積累的品牌信譽(yù)，綠城的金字招牌，也不再如從前響亮。
沒(méi)有了宋衛(wèi)平，綠城中國(guó)會(huì)駛向何方？也值得關(guān)注。
綠城的5000億目標(biāo)
綠城，一度是房地產(chǎn)質(zhì)量的代名詞。
綠城的基因，源于它的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平。從創(chuàng)立之初，綠城就死磕品質(zhì)，遵循“慢工出細(xì)活”。
為了品質(zhì)，宋衛(wèi)平不惜代價(jià)，稍有瑕疵，砸掉重做。因?yàn)槠焚|(zhì)，他的下屬經(jīng)常被罵，坊間流傳最廣的那句：“產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了?！?
對(duì)于房地產(chǎn)這樣資金密集型行業(yè)，時(shí)間、效率顯得尤為重要，2007年至2010年，綠城平均存貨周期在2200天以上，從拿地到資金回籠長(zhǎng)達(dá)6年，而友商只有它的一半。
因?yàn)檫@股子的“工匠精神”，綠城獲得市場(chǎng)認(rèn)可，在杭州，綠城中國(guó)更是一塊金字招牌；綠城由此被稱(chēng)為“地產(chǎn)界的蘋(píng)果”，宋衛(wèi)平更被譽(yù)為“地產(chǎn)界的喬布斯”。
2010年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)嚴(yán)厲的調(diào)控，綠城的高負(fù)債、高成本讓公司陷入了資金鏈斷裂的險(xiǎn)境中，“慢工出細(xì)活”這條路，似乎不適合中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。
2014年，綠城經(jīng)歷多方聯(lián)姻之后，最終迎來(lái)了“中交集團(tuán)”。2018年，中交系張亞?wèn)|正式接替曹舟南成為綠城新任行政總裁。
對(duì)中交而言，其一直有個(gè)“雄心壯志”，就是殺入央企的前3強(qiáng)。所以，中交對(duì)綠城給予相當(dāng)大的期望。中交集團(tuán)一度喊話(huà)，要做中央房企第二，主要就要靠綠城。
2019年7月，宋衛(wèi)平正式退休，綠城高管大換血。綠城由此走上了一個(gè)快速發(fā)展的道路，
“早銷(xiāo)，多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略，讓綠城快跑起來(lái)、規(guī)模大起來(lái)。
2019年，綠城當(dāng)年的銷(xiāo)售額就達(dá)到2018億元，位列房地產(chǎn)第15位。
作為宋衛(wèi)平的接班人，張亞?wèn)|在2019年報(bào)發(fā)布會(huì)上給綠城中國(guó)定下了“到2025年沖擊5000億元”的銷(xiāo)售目標(biāo)。
2020年，盡管疫情來(lái)襲，但張亞?wèn)|依然給全年定下的目標(biāo)是2500億。按照2500億元全年目標(biāo)計(jì)算，今年上半年綠城僅完成36%，下半年還有近1600億的任務(wù)要完成。
不過(guò)，8月28日，張亞?wèn)|在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表現(xiàn)出了極大的信心，稱(chēng)會(huì)100%完成目標(biāo)，形勢(shì)好的話(huà)甚至?xí)幸欢ǖ某~。
在綠城中國(guó)上半年912億元的合同銷(xiāo)售額中，投資項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額約661億元（同比增長(zhǎng)34%），權(quán)益金額約382億元（同比增長(zhǎng)43%）；代建管理項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額約251億元。
按照張亞?wèn)|的說(shuō)法，未來(lái)，綠城中國(guó)將積極布局重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、“綠城+”三大業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利與品質(zhì)品牌齊頭并進(jìn)。
增收不增利的困境
高品質(zhì)往往意味著高價(jià)格，綠城的房子，往往比同行要高出一個(gè)檔次。
綠城的半年報(bào)顯示：物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米人民幣21222元，較2019年同期的每平方米人民幣16731元上升26.8%。這在房企中處于前列。
按綠城的說(shuō)法，銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)主要源自上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中銷(xiāo)售占比較高的一二線(xiàn)城市別墅項(xiàng)目單價(jià)較高所致。
但是，高價(jià)并沒(méi)給綠城帶來(lái)利潤(rùn)的高質(zhì)量增長(zhǎng)。在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)時(shí)，綠城的毛利率、凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)了不同程度的下跌。
其中，毛利潤(rùn)率由2019上半年的32.0%下降至25.9%，凈利潤(rùn)率由2019年的16.5%下降至13.1%。
毛利率下降，主要在于成本的快速增長(zhǎng)。今年上半年，綠城中國(guó)營(yíng)業(yè)成本177.12億元，同比增幅達(dá)39.58%，而營(yíng)收僅增長(zhǎng)28.1%，導(dǎo)致其毛利潤(rùn)同比僅增3.6%。無(wú)論是毛利率還是凈利潤(rùn)率，綠城中國(guó)低于行業(yè)的平均水平。
近年來(lái)，綠城中國(guó)因逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)而財(cái)務(wù)費(fèi)用大增，今年1至6月，綠城中國(guó)財(cái)務(wù)費(fèi)用12.52億元，上年同期為8.01億元，同比增長(zhǎng)56.3%。
另外，今年上半年，綠城中國(guó)還計(jì)提了超2億元的減值準(zhǔn)備，這些因素共同導(dǎo)致綠城中國(guó)凈利率低于同行。
今年上半年，綠城中國(guó)發(fā)債力度不小，完成境內(nèi)債券發(fā)行共145.9億元，還發(fā)行7.3億美元的置換債券。
在債務(wù)方面，今年上半年綠城中國(guó)的總負(fù)債達(dá)到3014.6億，其中流動(dòng)負(fù)債為2195.8億，資產(chǎn)負(fù)債率為80.27%，較上年同期79.46%有所提升。目前，綠城持有現(xiàn)金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63。
質(zhì)量問(wèn)題是個(gè)結(jié)
央企的資信支持，成為綠城中國(guó)擴(kuò)張的一張牌，無(wú)論是融資還是拿地方面，綠城一改往日風(fēng)格，在土拍市場(chǎng)，綠城頻頻動(dòng)輒豪擲千金，表現(xiàn)十分激進(jìn)。
2020開(kāi)年，綠城中國(guó)就擲下144億元在北京拿下三宗地塊，溢價(jià)率38%。疫情期間，綠城拿地金額超過(guò)600億元。在浙江，綠城中國(guó)也是大手筆，以278.4萬(wàn)方的建筑面積奪得浙江拿地面積的冠軍之位，拿地金額349.3億元。
在快速擴(kuò)張之時(shí)，綠城的土儲(chǔ)規(guī)模和貨值均在增長(zhǎng)。
截至6月30日，綠城中國(guó)新增土儲(chǔ)總建筑面積1097萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)新增貨值達(dá)1756億元，較去年同期大幅增加181%；通過(guò)收并購(gòu)獲取的項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值約738億元，占比42%；預(yù)期25%的新增貨值可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為合同銷(xiāo)售額；一、二線(xiàn)城市的可售貨值占比75%。
截至2020年6月30日，綠城中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積4801萬(wàn)平方米，總可售貨值約7427億元，遍布長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群，一、二線(xiàn)城市占比達(dá)74%。
7427億的可售貨值，支撐著綠城5000億的目標(biāo)。
今年，綠城中國(guó)將手下的代建業(yè)務(wù)綠城管理分拆上市，直接開(kāi)創(chuàng)了“代建”上市的先河。
中報(bào)還披露：截至2020年6月30日，綠城代建管理項(xiàng)目合共268個(gè)，商業(yè)代建和政府代建六四開(kāi)，總合約項(xiàng)目總建筑面積約7331萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)6.9%。
急速的擴(kuò)張，再加上代建規(guī)模，如果質(zhì)量無(wú)法保證，勢(shì)必影響綠城中國(guó)的品質(zhì)和聲譽(yù)。
去年以來(lái)，綠城中國(guó)的質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，多地爆發(fā)維權(quán)，包括濟(jì)南章丘中康綠城百合花園、青島李滄綠城郁金香岸、黃巖綠城寧江明月等地業(yè)主的維權(quán)事件，多次見(jiàn)諸于報(bào)端。
最近綠城維權(quán)的案例，則是今年8月，江蘇南通綠城曉風(fēng)印月的業(yè)主，控訴綠城曉風(fēng)印月在房源銷(xiāo)售過(guò)程中故意隱瞞重要信息，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)的房子“貨不對(duì)板”。
最為關(guān)鍵的是，這些業(yè)主以高出市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)下綠城的豪宅，卻發(fā)現(xiàn)與宣傳差距巨大，心理落差不小。而綠城中國(guó)給出的回應(yīng)，則將責(zé)任推給了地方政府的規(guī)定和銷(xiāo)售的宣傳不到位。
曾經(jīng)，宋衛(wèi)平苦心經(jīng)營(yíng)20年，把綠城打造成了“中國(guó)教科書(shū)級(jí)的房企”。但在“5000億房企”這條路上，綠城中國(guó)逐漸丟失了自己的“特長(zhǎng)”，尤其是質(zhì)量這張王牌，如今已經(jīng)黯然失色，綠城出品，也不再必屬精品，綠城如愿進(jìn)入到房企十強(qiáng)，但這種速度，也透支了當(dāng)年綠城的品質(zhì)。
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還記得幾年前，綠城高管說(shuō)：“形勢(shì)逼著開(kāi)發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來(lái)越差”，“沒(méi)有開(kāi)發(fā)商敢保證房子不漏水?！蔽磥?lái)，綠城中國(guó)將走向何方？
責(zé)任編輯：張海營(yíng)
